(DĐDN) Bên cạnh những tác động từ tình hình vĩ mô thì thị trường bất động sản (BĐS) VN hiện nay còn phải chịu một rủi ro rất lớn từ hệ thống pháp lý, luật, các quy định thủ tục chưa thật sự hoàn thiện. Dưới góc độ "người trong cuộc", TS Lê Chí Hiếu đã đưa ra một số kiến nghị nhằm tạo hành lang pháp lý cho thị trường vốn rất "nhạy cảm" này.
Cần phải ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hơn trong việc xác định giá thị trườngNhững điểm yếu về mặt pháp lý đã làm hạn chế tính năng động của thị trường BĐS đồng thời làm giảm đi sức hấp dẫn về môi trường đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, dòng vốn ngoại được xem là một trong những nguồn lực đáng kể và cần thiết để vực dậy thị trường trong giai đoạn hiện nay cũng như thúc đẩy cho sự phát triển ổn định trong dài hạn.
Bất cập khâu... nộp tiền
Các quy định về nộp tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền đền bù, cho thuê đất trong Luật Đất Đai, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 120/2010/NĐ-CP đang làm nhiều DN gặp khó khăn.
Theo Nghị định số 120/2010/NĐCP ngày 30/12/2010 tại mục c, điều 2 có nêu: "Giá đất tính tiền sử dụng đất …là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất thực tế cho phù hợp". Quy định này hiện đang tạo ra nhiều lúng túng cho cả cơ quan thuế và DN vì không xác định được giá thị trường hợp lý. Do đó, đề nghị cần phải ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hơn trong việc xác định giá thị trường, bên cạnh đó không nên giao khoán hoàn toàn việc định giá đất cho cơ quan hành chính mà cần có sự kết hợp giữa cơ quan hành chính và ít nhất từ 2 tổ chức định giá độc lập trở lên để xây dựng một bảng giá sát với giá thực tế thị trường và tạo cơ sở tham khảo chung cho các chủ thể.
Đề nghị sửa đổi quy định về việc thu tiền sử dụng đất được quy định trong nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 120/2010/NĐ-CP. Vì nếu theo các quy định hiện hành thì chi phí đầu tư đất của các DN sẽ bị tăng lên rất nhiều do DN vừa phải bỏ tiền đền bù giải phóng mặt bằng vừa phải nộp tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường cho nhà nước. Trong khi đó, số tiền DN được khấu trừ vào tiền sử dụng đất sau khi đã bỏ chi phí đền bù thì lại không được vượt quá khung giá nhà nước quy định (tức là bỏ ra số tiền lớn nhưng được khấu trừ lại thấp hơn mức thực tế rất nhiều). Chúng tôi kiến nghị như sau:
Thứ nhất, cần phân biệt trường hợp nào nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất 100% và trường hợp nào chỉ nên nộp một phần. Đối với các khu đất mà nhà đầu tư phải bỏ tiền ra để đền bù giải phóng mặt bằng thì sau đó chỉ nên nộp tiền sử dụng đất một phần tỷ lệ khoảng từ 15 - 30%.
Thứ hai, sửa đổi các nghị định nêu trên bằng cách thay đổi cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất phải nộp. Cho phép nhà đầu tư được khấu trừ toàn bộ số tiền đã bỏ ra để giải phóng đền bù. Hoặc cần phải thay đổi khung định giá lại cho sát thực tế thị trường và phương thức áp thuế phù hợp để các chủ đầu tư không bị thiệt thòi khi khấu trừ tiền sử dụng đất.
Thứ ba, tình hình thực tế hiện nay nhiều rất hộ dân, sinh viên mới ra trường không thuộc đối tượng thu nhập thấp để được nhà nước hỗ trợ bán nhà thuộc diện nhà ở xã hội nhưng họ có nhu cầu thuê nhà để ở rất lớn. Tuy nhiên hiện nay, khi DN đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê cho các đối tượng này, mặc dù tiền thuê nhà chỉ thu được theo từng tháng quý nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất một lần (theo điều 34 Luật Đất Đai). Điều này làm cho chi phí vốn tăng cao dẫn đến giá cho thuê cũng phải tăng theo nên các nhà đầu tư không quan tâm vì không có hiệu quả. Kiến nghị Nhà nước xem xét điều chỉnh Luật Đất Đai và nghị định hướng dẫn nhằm cho phép các DN đầu tư nhà ở cho thuê được chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm để giảm bớt chi phí và giá cho thuê nhà.
Thay đổi quan điểm tư duy để tăng tính thanh khoản
Hiện nay dòng đời của dự án thường kéo dài quá lâu, trong khi đó pháp luật bắt buộc nhà đầu tư phải hoàn tất việc xây dựng công trình mới cấp giấy hồng cho các loại căn hộ, kể cả nhà phố, nhà biệt thự. Quan điểm này xuất phát từ việc chính phủ chống phân lô bán nền hoặc chống việc huy động vốn của dân mà không thực hiện dự án. Tuy nhiên trên thực tế, cách quản lý này lại làm cho tính thanh khoản của thị trường bị giảm rất nhiều bởi vì trong suốt quá trình nhiều năm thực hiện dự án, DN không thể tiêu thụ sản phẩm cũng không thể thế chấp ngân hàng vì không có giấy tờ pháp lý (chỉ khi xây dựng xong mới được cấp giấy hồng). Để giúp thị trường nhanh chóng khởi động lại được và có thể giao dịch thông suốt, chính phủ nên có sự điều chỉnh pháp luật theo hướng sau:
Nhà nước xem xét điều chỉnh Luật Đất Đai nhằm cho phép các DN đầu tư nhà ở cho thuê được chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.
Thứ nhất, cấp ngay giấy đỏ quyền sử dụng đất khi nhà đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư có thể mang giấy này thế chấp ngân hàng để vay vốn đầu tư bổ sung. Đối với dự án lớn thậm chí chính phủ có thể cho nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ và cấp giấy đỏ tương ứng cho phần đất đã nộp thuế.
Tùy theo năng lực của chủ đầu tư họ có thể sang nhượng phần đất có giấy đỏ cho chủ đầu tư khác bằng cách thức đơn giản nhất là công chứng hợp đồng sang nhượng và đăng ký lại chủ quyền mới. Việc quản lý quy hoạch và xây dựng không hề ảnh hưởng vì chủ đầu tư nào cũng phải làm theo quy hoạch được duyệt.
Nhu cầu xây dựng nhà thấp tầng riêng lẻ của người dân vẫn còn rất lớn, nhất là ở những vùng ngoại vi chưa có yêu cầu xây dựng nhà cao tầng, do đó chính phủ nên tạo điều kiện cho họ xây dựng theo kế hoạch riêng thích hợp với nguồn tài chính của họ. Có nghĩa là không nên bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà hàng loạt rồi mới được bán vì hoàn cảnh của mỗi hộ là rất khác nhau, chỉ cần quản lý chặt chẽ khi họ xây dựng cho đúng theo thiết kế mẫu nhà được duyệt (mà mẫu này cũng không nên quá khắt khe chi li).
TS Lê Chí HiếuChủ tịch HĐQT – TGĐ Thuduc House
